El 15 de Julio del presente año se publicó en el diario Oficial de la Federación, diversas reformas a la Ley FEDERAL PARA LA PREVENCIÓN E IDENTIFICACIÓN DE OPERACIONES CON RECURSOS DE PROCEDENCIA ILÍCITA, la cual entró en vigor al día siguiente de su publicación.
Las relativas al sector inmobiliario previstas en el artículo 17 de la Ley, son las siguientes:
Se modificó la fracción V sustituyendo “servicios de construcción” por “actividades de construcción”, se omite “por cuenta o a favor de cliente de quienes presten dichos servicios”.
Se modifica la unidad de medida de salarios mínimos a UMA (unidad de medida de actualización).
Se adiciona una fracción V Bis incorporando como actividad vulnerable a los Desarrollos inmobiliarios, definidos por la propia Ley a los proyectos para la construcción de inmuebles cuya finalidad sea su venta o renta.
En la fracción XV se sustituye la unidad de medida de salarios mínimos a UMA (unidad de medida de actualización).
Quedando así el texto vigente:
“Artículo 17. Para efectos de esta Ley se entenderán Actividades Vulnerables y, por tanto, objeto de identificación en términos del artículo siguiente, las que a continuación se enlistan:
V. La realización habitual o profesional de actividades de construcción o desarrollo de bienes inmuebles, así como de intermediación en la transmisión de la propiedad o constitución de derechos sobre dichos bienes, en los que se involucren operaciones de compra o venta de los propios bienes.
Serán objeto de Aviso ante la Secretaría cuando el acto u operación sea por una cantidad igual o superior al equivalente a ocho mil veinticinco veces el valor diario de la UMA;
V Bis. La recepción de recursos que se destinen para llevar a cabo un Desarrollo Inmobiliario cuya finalidad sea su venta o renta.
Serán objeto de Aviso ante la Secretaría cuando el acto u operación sea por una cantidad igual o superior al equivalente a ocho mil veinticinco veces el valor diario de la UMA;
XV. La constitución de derechos personales de uso o goce de bienes inmuebles por un valor mensual superior al equivalente a mil seiscientas cinco veces el valor diario de la UMA, al día en que se realice el pago o se cumpla la obligación.
Serán objeto de Aviso ante la Secretaría las actividades anteriores, cuando el monto del acto u operación mensual sea igual o superior al equivalente a tres mil doscientas diez veces el valor diario de la UMA;”
Por otra parte, fue modificado el artículo 18, relativo a las obligaciones que tienen las personas que realicen las actividades vulnerables previstas en el artículo 17 anterior, incorporando seis fracciones adicionales a las ya establecidas.
Las de mayor relevancia y que conllevan un grado de complejidad son a mi entender, estas:
“III. …
Cuando la Cliente o Usuaria sea persona física, recabar la declaración acerca de si tiene o no conocimiento de la existencia de una persona Beneficiario Controlador y, en su caso, la documentación que permita identificarla, de conformidad con las Reglas de carácter general que emita la Secretaría;
IV Bis. Realizar su alta y registro o, en su caso, modificación o baja del Padrón de personas que realizan Actividades Vulnerables, a través del Portal en Internet, de conformidad con lo establecido en la Ley, el Reglamento, y las reglas de carácter general.
Para realizar el alta y registro y sus actualizaciones, quienes realicen las Actividades Vulnerables establecidas en el artículo 17 de la Ley deberán enviar la información, documentación, datos e imágenes a través de los medios electrónicos y en el formato oficial que para tales efectos determine la Secretaría, los cuales deberán ser publicados en el Diario Oficial de la Federación, así como sus modificaciones;
VII. Llevar a cabo una evaluación con un enfoque basado en Riesgos, en términos de las reglas de carácter general que al efecto emita la Secretaría, que les permita identificar, analizar, entender y mitigar sus Riesgos, así como los de las personas Clientes o Usuarias;
X. Contar con mecanismos automatizados que les permitan llevar a cabo un monitoreo permanente de los actos u operaciones que realicen con las personas Clientes o Usuarias para identificar aquellas que no se encuentren dentro del perfil transaccional de las personas Clientes o Usuarias conforme a las reglas de carácter general que emita la Secretaría o que deban acumularse conforme al penúltimo párrafo del artículo 17 de la Ley. Dichos mecanismos también deben permitir dar un seguimiento intensificado a las personas Clientes o Usuarias que sean consideradas Personas Políticamente Expuestas o de alto Riesgo, conforme a lo dispuesto por la fracción IX del artículo 6 de la Ley o la evaluación que se realice en términos de la fracción VII de este artículo…”
Avoquémonos a la fracción VII “enfoque basado en riesgo” ¿qué significa?
El Grupo de Acción Financiera Internacional (GAFI) creado en el año de 1989 es un ente internacional e intergubernamental cuyo fin es establecer normas realizables y efectivas para combatir el lavado de dinero, el financiamiento al terrorismo, la proliferación de armas de destrucción masiva y otras amenazas relacionadas con la integridad del sistema financiero y de otras actividades o sectores económicos, en abril de 1990 dio a conocer sus Cuarenta Recomendaciones que tenían por objeto proporcionar un plan de acción necesario para la lucha contra el lavado de dinero, las cuales se reformularon de fondo en 2003. En el año 2001 emitió las 8 Recomendaciones Especiales sobre el Financiamiento del Terrorismo, en octubre de 2004 con la emisión de la 9ª recomendación, creando así los estándares internacionales utilizados por más de 180 países para combatir y prevenir eficazmente y de manera global los mencionados delitos.
La primera recomendación de GAFI se enfoca en la evaluación de riesgos y la aplicación basada en riesgos. Esto implica que las jurisdicciones, instituciones financieras y toda persona que realice actividades vulnerables, deben identificar, evaluar y comprender los riesgos de lavado de activos y financiamiento del terrorismo a los que están expuestas.
Luego, deben tomar medidas para mitigar esos riesgos de manera efectiva.
Ahora bien, ¿cómo se gestionan esos riesgos, que metodología debemos usar, como prepararnos para cumplir con las disposiciones legales actuales?
Con la experiencia con la que cuento como Licenciado en Derecho, Maestro en Riesgos y Oficial de cumplimiento, hace más de 5 años empecé a implementar el “pensamiento basado en riesgo” en las operaciones del sector inmobiliario, específicamente en arrendamiento, en la búsqueda de proteger a nuestros clientes cree un software en donde implementé las normas internacionales ISO sobre pensamiento basado en riesgo, específicamente la 31,000 (principios y directrices) y la 31,010 (técnicas y herramientas), esto nos permitió tomar la vanguardia como empresa del sector. Hoy lo que hemos implementado en 5 años, la autoridad lo elevó a ley, sin esclarecer aún el modelo que se deberá utilizar.
Si estás interesado en ser parte de este movimiento vanguardista en el nuevo paradigma del Derecho en materia inmobiliaria, acércate a nosotros, estaremos encantados de ayudarte a llevar al siguiente nivel tu experiencia y tu servicio.
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